Cuando se habla de vacancia, casi todos los propietarios hacen la misma cuenta: “un mes sin inquilino son 900 € que no cobro”. Es cierto, pero es solo la mitad de la factura. El IBI, la comunidad y el seguro no se toman vacaciones, la luz y el agua pasan a ser tuyas, y para volver a alquilar hay que limpiar, pintar y anunciar el piso.
Esta guía pone cifras a cada mes vacío y al cambio de inquilino, y te deja tres cosas prácticas: cuánto reservar, cómo acortar el hueco y qué mirar antes de decidir si bajas la renta para llenarlo.
Información general con cifras ilustrativas, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Para tu caso concreto, consulta a tu gestor.
Si quieres que Livra te avise de los fines de contrato y lleve la cuenta de cada propiedad, apúntate a la lista de espera. El cálculo de abajo lo puedes hacer tú con una hoja de cálculo.
El piso de referencia
Usamos el mismo piso que en el resto del blog, el de los siete gastos olvidados:
- Precio de compra: 180.000 €
- Alquiler mensual: 900 €
- Ingreso anual bruto: 10.800 €
- Rentabilidad bruta: 6,0 %
Un mes ocupado frente a un mes vacío
Los gastos fijos del piso son los mismos esté alquilado o no. Con los importes de ese artículo (IBI 675 €/año, comunidad 40 €/mes, seguro del hogar 230 €/año):
| Concepto (por mes) | Mes ocupado | Mes vacío |
|---|---|---|
| Renta cobrada | +900 € | 0 € |
| IBI (675 € / 12) | −56 € | −56 € |
| Comunidad | −40 € | −40 € |
| Seguro del hogar (230 € / 12) | −19 € | −19 € |
| Luz, agua y gas (cuotas fijas y consumos mínimos) | 0 € (los paga el inquilino) | −45 € |
| Resultado del mes | +785 € | −160 € |
La diferencia entre un mes y otro no es 900 €, es 945 €: los 900 € de renta que no entran más los 45 € de suministros que antes pagaba el inquilino. Y ese mes pasas de ganar 785 € a perder 160 €.
Cambiar de inquilino también cuesta
La vacancia casi nunca viene sola. Entre un inquilino y el siguiente hay gastos que solo existen porque el piso cambia de manos:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Limpieza a fondo | 120 € |
| Pintura y pequeñas reparaciones | 480 € |
| Fotos y anuncios | 80 € |
| Total del cambio | 680 € |
(La pintura y las reparaciones son las mismas que ya contamos dentro del mantenimiento anual; aquí las separamos para que veas cuánto pesa una salida concreta.)
Un cambio de inquilino con un mes vacío te cuesta 945 + 680 = 1.625 €, casi dos meses de renta.
Cuánto resta cada mes vacío a tu rentabilidad
| Meses vacíos al año | Renta cobrada | Rentabilidad bruta | Coste del vacío (renta + suministros) | Puntos de rentabilidad perdidos |
|---|---|---|---|---|
| 0 | 10.800 € | 6,0 % | 0 € | 0 |
| 1 | 9.900 € | 5,5 % | 945 € | 0,5 |
| 2 | 9.000 € | 5,0 % | 1.890 € | 1,1 |
| 3 | 8.100 € | 4,5 % | 2.835 € | 1,6 |
Tres meses vacíos al año no parecen mucho, pero se llevan más de un punto y medio de rentabilidad sobre un piso que, neto, ya rendía en torno al 3 %. Por eso un piso que “aguanta” ocupado casi todo el año suele rendir mejor que otro de renta más alta que tarda en alquilarse.
Cinco formas de acortar el hueco
- Empieza a mover el piso cuando recibes el preaviso, no cuando el inquilino se va. Tras los primeros seis meses, el inquilino de vivienda habitual puede dejar el contrato avisando, normalmente, con 30 días de antelación (art. 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Esos 30 días son tiempo para anunciar el piso y, si el contrato lo permite y el inquilino colabora, hacer visitas.
- Prepara el cambio en paralelo. Ten pintor y limpieza contactados antes de la salida y programa la revisión de salida el último día. Cada semana de obra que ahorras es una semana de renta.
- Cuida al inquilino que ya tienes. Una subida moderada con el IRAV sale casi siempre más barata que 1.625 € de cambio. Si es buen pagador, un pequeño gesto por tu parte (arreglar esa persiana, no apurar la actualización) compensa de sobra.
- Pon el precio donde se alquila rápido. Subir 50 € al mes suma 600 € al año sobre el papel, pero cuesta más que eso si añade tres semanas de anuncio sin llamadas. Lo desarrollamos en cómo poner el precio correcto a tu alquiler.
- Lleva las fechas de fin de contrato en un solo sitio. La mayoría de vacíos largos empiezan con un “pensaba que acababa más tarde”. Con Livra tienes las fechas de cada contrato y los avisos antes del vencimiento.
Qué cuenta fiscalmente (en general)
Mientras el piso siga anunciado y disponible para alquilar entre un inquilino y otro, los gastos de esos meses suelen seguir considerándose deducibles como gastos de la actividad de alquiler. Si lo retiras del mercado, la situación cambia y puede entrar en juego la imputación de rentas inmobiliarias. Las reglas dependen de cada caso; consulta la Agencia Tributaria o a tu gestor.
Qué importa
Un mes vacío no cuesta la renta: cuesta renta más gastos que no se detienen, y un cambio de inquilino añade una factura propia. En el piso de referencia son 945 € por mes vacío y 680 € por el cambio, unos 1.625 € por cada salida. Reserva casi dos meses de renta por propiedad para absorberlo, empieza a mover el piso el día del preaviso y no sacrifiques un inquilino fiable por unos euros de renta.
Si quieres tener cada propiedad con sus fechas de contrato, avisos antes de cada vencimiento y el coste real de cada mes en un solo sitio, echa un vistazo a Livra. Y si aún estás calculando si el piso te sale a cuenta, la calculadora de rentabilidad te da el número en un minuto. Para ver qué hay detrás del 6 % bruto, mira por qué tu Excel miente a los seis meses.