Casi todos los propietarios calculan la rentabilidad de su piso una sola vez: el día que lo compran, en una hoja de cálculo, con números redondos y de buen humor. Sale un 4 %, un 5 %, un 6 %, y esa cifra se queda grabada. Es la que le cuentas a tu cuñado, la que usas para decidir si compras el segundo y la que crees que estás ganando.
El problema es que esa cifra caduca el mismo día que la escribes. No porque estuviera mal calculada, sino porque describe un año que todavía no ha pasado — y el año real casi nunca se parece al del Excel.
Para estimar antes de comprar, la calculadora de rentabilidad de alquiler te da la foto del día 1 en un minuto. Este artículo es sobre lo que pasa después: por qué esa foto se desvía y qué número mirar cuando ya tienes el piso alquilado.
El Excel del día 1 (la versión optimista)
Piso de 180.000 €, alquilado a 900 €/mes. La hoja de cálculo típica dice esto:
| Concepto | Estimación anual |
|---|---|
| Ingresos (900 € × 12) | 10.800 € |
| IBI | −400 € |
| Comunidad (100 €/mes) | −1.200 € |
| Seguro (hogar + impago) | −200 € |
| Mantenimiento (“por si acaso”) | −500 € |
| Gestoría | −300 € |
| Neto | 8.200 € |
Rentabilidad neta proyectada: 8.200 / 180.000 = 4,6 %. Un número perfectamente razonable. Y perfectamente irreal, porque asume tres cosas que no vas a cumplir: doce meses cobrados, cero imprevistos y unos gastos que caen redondos.
Lo que pasa de verdad en doce meses
Rebobinamos un año después. Esto es lo que ocurrió con el mismo piso:
- El inquilino se fue en el mes 8. Entre que lo dejaste presentable y encontraste al siguiente, el piso estuvo 6 semanas vacío. Meses cobrados: 10,5, no 12. Ingresos reales: 9.450 € (−1.350 €).
- Se rompió el termo (380 €) y hubo una fuga en el baño (400 €). Mantenimiento real: 780 €, no 500.
- Llegó una derrama de la comunidad para arreglar el portal: 450 €. No estaba en ninguna casilla del Excel, porque las derramas nunca están.
Rehacemos la cuenta con lo que de verdad pasó por la cuenta bancaria:
| Concepto | Real (12 meses) |
|---|---|
| Ingresos cobrados (10,5 × 900) | 9.450 € |
| IBI | −400 € |
| Comunidad | −1.200 € |
| Seguro | −200 € |
| Mantenimiento real (termo + fuga) | −780 € |
| Gestoría | −300 € |
| Derrama | −450 € |
| Neto real | 6.120 € |
Rentabilidad observada: 6.120 / 180.000 = 3,4 %.
No es un 4,6 %. Es un 3,4 %. Un 26 % menos de lo que decía tu Excel — y ni siquiera ha pasado nada dramático. No hubo un impago serio, ni una okupación, ni una reforma integral. Solo un año normal de un piso normal.
Ojo, esto no es el clásico “¿te olvidaste de restar gastos?” — esa lista está en Los 7 gastos que olvidas al calcular la rentabilidad. Aquí los gastos ya estaban en el Excel: IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, gestoría. El problema es otro — que la estimación, aun completa, se queda vieja porque describe un año que todavía no ha pasado.
Por qué el Excel siempre se queda corto
No es mala suerte, es estructural. La hoja de cálculo falla por cuatro razones que se repiten en todas las carteras:
- Sesgo optimista. Cuando rellenas el Excel estás ilusionado con la compra, así que pones el mejor caso: doce meses ocupado, mantenimiento “de andar por casa” y ni rastro de derramas. Nadie escribe “mes 8: se va el inquilino”.
- Es estático. Se hace una vez y se olvida. El día que llega la derrama o el mes que no cobras, esa información no vuelve al Excel. La cifra del 4,6 % sigue ahí, intacta y mintiendo.
- No distingue lo previsto de lo cobrado. “900 €/mes” en una casilla no te dice si el inquilino paga el día 3 o el día 25, ni si este mes pagó medio. Sin conciliar previsto contra cobrado, no ves los agujeros hasta que son grandes.
- Los imprevistos, por definición, no están. El termo, la fuga y la derrama tienen algo en común: no los pones en el Excel precisamente porque no los esperas. Y aun así, cada año aparece alguno.
La vacancia merece punto aparte, porque es el que más duele: en la hoja de cálculo son “12 meses” hasta que un cambio de inquilino te recuerda, seis semanas después, que la vacancia existe. Y cada semana vacío se come directamente el neto, no el bruto.
El número que de verdad importa: la rentabilidad observada
Hay dos rentabilidades y conviene no confundirlas:
- La proyectada sirve para decidir si compras. Es una hipótesis, y para eso está bien.
- La observada sirve para saber qué tienes. Es lo que de verdad ha entrado y salido, mes a mes.
El error caro es tomar decisiones de la segunda clase (¿subo el alquiler?, ¿vendo?, ¿compro otro igual?) usando el número de la primera. Si crees que ganas un 4,6 % cuando en realidad sacas un 3,4 %, comprarás el segundo piso con la expectativa equivocada — y repetirás el desvío multiplicado por dos.
Cómo cerrar la brecha (sin volverte contable)
No hace falta un máster en finanzas, solo cambiar de “estimar una vez” a “registrar cada mes”:
- Apunta lo real, no lo previsto. Cada cobro y cada gasto, con su fecha. El termo de 380 € el día que lo pagas, no “unos 500 € al año”.
- Concilia previsto contra cobrado. Marca qué rentas han entrado y cuáles no. Un impago de medio mes se ve el día 10, no en la declaración de la renta.
- Guarda el histórico de vacancia. Cada periodo vacío, con sus semanas. Así el “12 meses” se convierte en el 10,5 real, y la rentabilidad se ajusta sola.
- Recalcula con lo observado. La rentabilidad buena es la que sale de los movimientos reales acumulados, no la del supuesto inicial de hace un año.
Hecho así, el 4,6 % del día 1 se va corrigiendo hacia el 3,4 % conforme avanza el año — y lo ves venir en el mes 8, no en el resumen anual.
Lo que importa
El Excel no es el enemigo: es una herramienta perfecta para decidir si comprar. El error es tratarlo como la verdad seis meses después, cuando ya es una foto vieja de un año que se desvió.
La única rentabilidad con la que se toman buenas decisiones es la observada: la que sale de lo que de verdad has cobrado y pagado, con la vacancia real y las derramas incluidas. Suele ser uno o dos puntos más baja que la del Excel — y saberlo a tiempo vale más que cualquier cifra optimista.
Si quieres estimar antes de comprar, la calculadora de rentabilidad te da la foto del día 1 en un minuto. Y si quieres que la rentabilidad observada se calcule sola cada mes —con tus cobros y gastos reales, histórico de vacancia y avisos antes de cada vencimiento de contrato— échale un ojo a Livra.