La mayoría de propietarios calculan la rentabilidad de su alquiler con dos números: cuánto les costó el piso y cuánto cobran de alquiler. La cifra que sale —típicamente entre el 5 % y el 7 %— es la rentabilidad bruta, y es la que aparece en cualquier portal inmobiliario.
El problema es que esa cifra ignora siete gastos que sí salen de tu cuenta todos los años. Cuando los sumas, esa “rentabilidad del 6 %” se queda en torno al 3 %. Esta guía los enumera con cifras reales sobre un piso comprado en España, para que la próxima vez que mires un anuncio de “rentabilidad del 7 %” sepas qué descontar de cabeza.
Si quieres que Livra calcule esto solo cada mes con tus cobros y gastos reales, apúntate a la lista de espera. El resto del artículo lo puedes hacer tú mismo con una hoja de cálculo.
El ejemplo de referencia
Para que todos los porcentajes encajen, todas las cifras de este artículo se calculan sobre el mismo piso:
- Precio de compra: 180.000 €
- Alquiler mensual: 900 €
- Ingreso anual bruto: 10.800 €
- Rentabilidad bruta: 6,0 %
Esos son los dos únicos números que sale en el anuncio. Ahora los siete gastos.
1. IBI (~675 €/año)
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles lo paga el propietario, no el inquilino, salvo que el contrato lo repercuta (lo cual es raro y discutible en arrendamientos de vivienda habitual).
Se calcula como un porcentaje del valor catastral del inmueble, no del precio de mercado. El valor catastral suele rondar el 60-80 % del precio de compra, y los tipos municipales del IBI van del 0,4 % al 1,1 %.
Cálculo del ejemplo. Valor catastral estimado: 135.000 € (75 % del precio). Tipo IBI medio: 0,5 %.
- IBI = 135.000 × 0,5 % = 675 €/año
2. Comunidad de propietarios (~480 €/año)
Otro gasto que paga el propietario (no el inquilino) y que mucha gente olvida porque viene cargado a la cuenta donde tienen domiciliados todos los recibos del piso, sin entrar al desglose.
Para un piso normal en bloque, la cuota mensual va de 30 a 80 €. Tomamos 40 €/mes.
- Comunidad = 40 × 12 = 480 €/año
3. Seguros (~230 €/año)
Dos pólizas que no son opcionales si quieres dormir tranquilo:
- Seguro del hogar (continente, contenido, responsabilidad civil): unos 180-250 €/año para una vivienda de 90 m² estándar.
- Seguro de impago de alquiler: cubre 6-12 meses de renta si el inquilino deja de pagar y cubre el desahucio. Suele ser un 3-4 % de la renta anual.
Cálculo. Seguro del hogar: 230 €/año. (El de impago lo dejo fuera en el ejemplo conservador; añádelo si quieres ser más realista.)
- Seguros = 230 €/año
4. Mantenimientos rutinarios (~2.000 €/año)
Este es el gasto que más se subestima. La regla aproximada que usa el sector inmobiliario profesional es del 1,0-1,5 % del valor del inmueble al año en mantenimiento medio sostenido. No todos los años pagas lo mismo, pero a lo largo de 10 años se promedia ahí.
Cubre: revisión de caldera (~120 €), pequeñas reparaciones (~300 €), pintura tras cada inquilino (~600 €), electrodomésticos que mueren (lavadora cada 8 años, frigorífico cada 10), grifería, persianas, fontanería puntual.
Cálculo. 180.000 × 1,1 % = 1.980 €/año, redondeo a 2.000.
- Mantenimiento = 2.000 €/año
5. Vacancia (~900 €/año)
Tarde o temprano un inquilino se va y el piso pasa al menos un mes vacío entre uno y otro: tiempo de limpieza, pintura, anuncios, visitas, firma del nuevo contrato. La media razonable es 1 mes de vacancia cada 24 meses de contrato, que diluido por año son ~0,5 meses/año.
Aquí soy más conservador y cuento 1 mes/año porque incluye también los meses cobrados con descuento (incentivos para atraer inquilino rápido) o los pisos que tardan 2-3 meses en alquilar.
Cálculo. 900 € de renta perdida.
- Vacancia = 900 €/año
6. Gestoría / asesor fiscal (~250 €/año)
Aunque hagas tú la gestión del alquiler (no uses agente inmobiliario, que cobra otro 10-15 %), seguirás pagando algo de asesoría puntual: la declaración del IRPF con el módulo de inmuebles arrendados, alguna consulta sobre ITP, libro registro si tienes varias propiedades.
Cálculo conservador: 250 €/año. Si tienes asesor mensual o usas agente inmobiliario, multiplica por 4-10.
- Gestoría = 250 €/año
7. IRPF sobre los rendimientos (~650 €/año)
Este es el que más se olvida y el que más duele cuando llega abril. Los rendimientos netos del alquiler tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario.
Buena noticia: la Agencia Tributaria aplica una reducción del 60 % sobre el rendimiento neto cuando se trata de vivienda habitual del inquilino (Ley 35/2006, art. 23.2). En 2024 se ajustó esta reducción para incluir distintos tramos según la zona, pero la base sigue siendo del 60 % en la mayoría de casos.
Cálculo del ejemplo. Tipo marginal del propietario: 30 % (tramo intermedio).
- Ingresos: 10.800 €
- Gastos deducibles: IBI (675) + comunidad (480) + seguros (230) + mantenimiento (2.000) + intereses hipotecarios (si los hay; aquí asumimos sin hipoteca para simplificar) + amortización del 3 % del valor de construcción (≈ 3 % × 100.000 = 3.000 €)
- Rendimiento neto = 10.800 − 6.385 = 4.415 €
- Con reducción 60 % por vivienda habitual: 4.415 × 40 % = 1.766 € imponibles
- IRPF a pagar: 1.766 × 30 % = 530 €/año (redondeo a 650 € contando ajustes)
Si no es vivienda habitual del inquilino (alquiler turístico, temporal, segunda residencia del inquilino), no aplica la reducción y la factura fiscal se dispara: 4.415 × 30 % = 1.325 €/año.
- IRPF = 650 €/año (caso vivienda habitual) o 1.325 €/año (turístico/temporal)
El total: tu rentabilidad neta real
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Ingreso bruto | +10.800 € |
| IBI | −675 € |
| Comunidad | −480 € |
| Seguros | −230 € |
| Mantenimiento | −2.000 € |
| Vacancia | −900 € |
| Gestoría | −250 € |
| IRPF | −650 € |
| Beneficio neto anual | 5.615 € |
Rentabilidad neta real = 5.615 / 180.000 = 3,1 %
De ese 6 % bruto que ponía el anuncio te queda algo más de la mitad. Y eso asumiendo que el piso está pagado en efectivo. Si compras con hipoteca al 3 % TAE sobre 144.000 € financiados (80 % de 180.000), añades unos 4.300 € anuales de intereses los primeros años — y tu cashflow real puede ponerse negativo en los meses con derrama.
Qué hacer con esta información
Tres cosas concretas:
-
Antes de comprar, calcula la rentabilidad neta usando este desglose, no la bruta que sale en el anuncio. Si la neta no supera el 3-4 %, el alquiler está renta-prestando — solo es bueno si esperas revalorización significativa del inmueble.
-
Si ya tienes el piso, ten registrados todos estos siete gastos en un mismo sitio. La mayoría se descubren cuando uno cuenta los pagos de los últimos doce meses y se da cuenta de que el alquiler “rentaba muy bien” pero la cuenta corriente no subía.
-
Revisa cada gasto al menos una vez al año. El seguro del hogar, la comunidad y el mantenimiento son los que más fácil se pueden optimizar — un cambio de aseguradora puede ahorrar 80 €, una negociación de comunidad otros 100, y un mantenimiento preventivo (revisión caldera anual) evita 600 € de avería.
Si quieres tener este desglose automatizado por cada propiedad —con los siete gastos ya categorizados, la rentabilidad neta calculada cada mes y avisos antes de cada vencimiento de pago— echa un vistazo a Livra.