Cada año, en el mes en que tu contrato cumple aniversario, puedes actualizar la renta. Desde 2025 ya no se hace con el IPC: se usa el IRAV, el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda que publica el INE cada mes. El último dato es 2,44 %. Parece un trámite de una línea, y para la mayoría lo es — pero hay dos formas de equivocarse que te dejan la subida en cero o, peor, con una reclamación del inquilino.
La primera trampa: si tu contrato no tiene una cláusula expresa de actualización, no puedes subir nada. No es opinable, lo dice el art. 18.1 de la LAU: en defecto de pacto, no hay actualización. La segunda: el IRAV solo aplica a vivienda habitual. Locales, garajes, trasteros y contratos de temporada van por pacto libre, no por el índice.
Información general, no asesoramiento jurídico. Consulta tu contrato y a un profesional antes de comunicar una subida. La base legal es la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, art. 18 y el dato del Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda del INE.
Qué es el IRAV y de dónde sale el 2,44 %
El IRAV es un índice diseñado por el INE específicamente para actualizar rentas, previsto en la Ley por el Derecho a la Vivienda. Sustituyó al IPC porque este disparaba las subidas en años de inflación alta. El INE lo publica cada mes, y para actualizar usas el dato del mes que corresponda a tu comunicación.
Aplica a los contratos de vivienda habitual firmados desde el 25 de mayo de 2023. Para contratos anteriores conviven regímenes de transición, pero la idea es la misma: el índice pone un techo a cuánto puedes subir.
Trampa 1: sin cláusula, no hay subida
El art. 18.1 de la LAU es tajante: la renta solo se actualiza en los términos pactados en el contrato, y en defecto de pacto no se aplica actualización alguna. Es decir:
- Si tu contrato dice que la renta se actualiza cada año → puedes subir (con el tope del IRAV).
- Si tu contrato no dice nada sobre actualización → no puedes subir ni un euro durante toda su vigencia, por mucho que suba el índice.
- Si dice que se actualiza pero no especifica el índice → se aplica el IRAV como referencia, con su límite.
Por eso la actualización empieza el día que firmas el contrato, no el día que quieres subir: si la cláusula no está, ya es tarde.
Trampa 2: el IRAV es solo para vivienda habitual
El índice se pensó para proteger la vivienda. No se aplica a:
- Locales comerciales
- Garajes y trasteros alquilados de forma independiente
- Alquiler de temporada (el que tiene una causa temporal justificada; ojo, porque si no la justificas se te puede reclasificar como vivienda habitual)
En todos esos, la actualización va por lo que pactes en el contrato: puede ser el IPC, un porcentaje fijo o lo que acordéis. No hay tope legal del IRAV.
Cómo se calcula: el ejemplo de 900 €
Usamos el alquiler de referencia de este blog: 900 €/mes de vivienda habitual, con cláusula de actualización. En el mes de aniversario aplicas el IRAV vigente (2,44 %):
| Concepto | Cálculo | Importe |
|---|---|---|
| Renta actual | — | 900,00 € |
| IRAV aplicable | 2,44 % | +21,96 € |
| Nueva renta mensual | 900 × 1,0244 | ≈ 921,96 € |
| Diferencia anual | 21,96 × 12 | ≈ 264 €/año |
No es una fortuna, pero es dinero que solo cobras si lo comunicas a tiempo y por escrito. La subida no es automática: no puedes cobrarla con efecto retroactivo si te olvidas del mes.
La plantilla de comunicación al inquilino
La subida debe notificarse por escrito. Un modelo que cumple:
Asunto: Actualización anual de la renta
Estimado/a [nombre del inquilino]:
En cumplimiento de la cláusula [nº] de nuestro contrato de arrendamiento de fecha [dd/mm/aaaa], le comunico la actualización anual de la renta correspondiente a la anualidad que comienza el [dd/mm/aaaa].
Se aplica el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) publicado por el INE, del 2,44 %. La renta pasa de 900,00 € a 921,96 € mensuales, con efecto desde el recibo de [mes/año].
Quedo a su disposición para cualquier aclaración.
Atentamente, [nombre y firma]
Guarda una copia con acuse de recibo. Si el pago se domicilia, avisa con margen para que el nuevo importe entre en el recibo correcto.
El error que de verdad cuesta dinero: perder el mes
La actualización va ligada a la fecha de cada contrato, y cada piso cumple aniversario en un mes distinto. Con dos o tres alquileres es fácil que se te pase el de marzo mientras te acuerdas del de septiembre — y esa subida ya no la recuperas ese año.
Qué importa
Subir el alquiler en 2026 es sencillo si tienes las tres piezas: una cláusula de actualización en el contrato, el dato del IRAV del mes, y comunicarlo por escrito en la fecha de aniversario. Lo que falla casi siempre no es el cálculo, es el calendario: la subida que no comunicas a tiempo no se cobra.
Si llevas varias propiedades, el problema no es el porcentaje, es acordarte de a quién le toca y cuándo. Si quieres tener la fecha de cada contrato y la renta de cada piso a la vista —y que te avise antes de cada aniversario para no perder ninguna actualización— échale un ojo a Livra.