La mayoría de propietarios fijan el precio del alquiler con uno de estos dos métodos: el del vecino (“el del 3º pide 1.000, pues yo pido 980”) o el de la ambición (“a ese precio me lo quitan de las manos, y si no, ya esperaré”). Los dos son malos por la misma razón: ignoran que el precio óptimo de un alquiler no es el máximo al que se alquila, sino el que minimiza la suma de renta perdida + vacancia.
Esta guía enseña a encontrar ese punto con un ejemplo numérico de un piso normal, y por qué muchas veces subir 50 €/mes te hace ganar menos, no más.
Esto es lo mismo que calcula la calculadora de rentabilidad de alquiler cuando cambias el campo “meses ocupado al año”. Aquí lo explicamos paso a paso para que se vea la lógica.
El error: pensar solo en el precio mensual
Imagina un piso de 90 m², dos habitaciones, en una zona donde se mueven alquileres entre 850 y 1.000 €/mes. Miras los portales, ves anuncios a 950 y 1.000, y concluyes: “el mío vale como mínimo 950”.
Lo que no ves en los portales es cuánto tarda cada anuncio en cerrarse. Un piso anunciado a 1.000 € en una zona donde el “precio de cierre real” es 920 € puede pasar dos o tres meses en el portal — y mientras tanto el coste es rotundo: cada mes vacío es un mes entero de renta perdida, no un 5 % de descuento que hubieras podido evitar bajando un poco el precio.
Esa es la trampa: los precios de los portales son precios de salida, no de cierre.
La aritmética que casi nadie hace
Las cuentas para el mismo piso a cuatro precios distintos. El supuesto: cuanto más alto el precio de salida, más tarda en alquilarse.
| Precio mensual | Meses ocupado/año | Ingreso efectivo |
|---|---|---|
| 900 € | 12 (se alquila en días) | 10.800 € |
| 950 € | 11 (2 semanas vacante + 2 de descuento) | 10.450 € |
| 1.000 € | 10 (tarda 2 meses en alquilarse) | 10.000 € |
| 1.050 € | 9 (3 meses sin inquilino) | 9.450 € |
El piso a 900 € rinde más que el piso a 1.050 € aunque el segundo te pondría 150 €/mes más “sobre el papel”. Y el piso a 950 € rinde 350 € menos al año que el piso a 900 €, aunque cuando lo anuncies parezca que estás “dejando dinero encima de la mesa”.
La cuenta concreta: subir el precio de 900 a 950 €/mes te da +50 € × 11 meses = +550 €, pero te cuesta un mes completo de renta perdida = −900 €. Saldo: pierdes 350 €/año.
Y eso sin contar los costes invisibles de la vacancia: durante el mes vacío sigues pagando IBI, comunidad, seguros y suministros mínimos; sigues pagando hipoteca si la hay; y arriesgas que el primer inquilino que llegue después sea de peor perfil — porque ya tienes prisa.
La regla práctica: ¿a qué precio se alquila en una semana?
La pregunta correcta no es “¿a qué precio acepta el mercado este piso?”. Es: “¿a qué precio se alquila este piso en 7-14 días?”.
Por qué esa ventana:
- Menos de 7 días = has anunciado por debajo del mercado. El primer interesado lo coge sin negociar. Si tras el primer día de visitas ya tienes ofertas firmes por encima del precio, sube un escalón en la próxima renovación.
- 7-14 días = precio correcto. Interés real, el filtro funciona (puedes elegir entre 2-4 perfiles) y cierras en menos de tres semanas.
- 15-30 días = empieza a doler. Cada semana extra es un 25 % menos de ingresos en ese ciclo.
- Más de 30 días = el precio está alto. Bajar 30-50 €/mes y volver a anunciar suele cerrar en una semana y compensas la rebaja en menos de seis meses.
Cómo encontrar el precio de mercado real (no el de los anuncios)
Los portales muestran precios de salida de anuncios activos. Lo que necesitas es el precio de cierre de contratos firmados. Tres formas de aproximarlo:
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Idealista “Alquilados” / histórico de anuncios. Si un anuncio lleva 60 días activo a 1.000 €, ese no es el precio de cierre — es la prueba de un piso sin alquilar.
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Llama como interesado a 5 anuncios comparables. Te enteras del precio real en dos preguntas: “¿hay margen?” y “¿cuándo estaría libre?”. Un piso “libre desde mañana” anunciado hace tres semanas es un piso que no se alquila a ese precio.
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Pregunta a un agente local (gratis, basta una consulta). El agente vive del precio de cierre, no del de anuncio, así que su estimación realista suele ser 5-10 % menor que la que tú habrías puesto.
Una vez tienes una horquilla razonable (por ejemplo 900-950 €), empieza por la parte baja y sube en renovación si el inquilino quiere quedarse y el mercado lo permite. Subir 30 €/mes en la renovación de un buen inquilino vale mucho más que pedir 30 € más al inicio y arriesgar dos meses de vacancia.
Tres ajustes legítimos por características
A partir de la horquilla base, hay tres ajustes razonables hacia arriba:
- +5-10 % por amueblado completo y reciente (cocina equipada, lavadora, sofá decente, cama nueva). Atrae al inquilino que se queda 3-4 años y rota poco.
- +3-5 % por gastos incluidos (comunidad, agua o internet). Reduce vacancia porque el inquilino compara contra un coste “todo incluido” mental.
- +5-15 % por exclusividad real: terraza grande, plaza de garaje en zona céntrica, vistas, planta alta con ascensor, certificado energético A o B (importa cada vez más, sobre todo a inquilinos jóvenes).
Y tres ajustes hacia abajo que rara vez se aplican aunque deberían:
- −5-10 % por estar interior, planta baja sin luz, sin ascensor a partir del 3º, o ruidos persistentes (terraza de bar, paradas de autobús, etc.).
- −5 % si el contrato exige permanencia mínima de 12 meses sin justificación. La LAU ya da estabilidad al inquilino; añadir penalizaciones espanta perfiles flexibles que precisamente son los más solventes.
- −5 % en agosto. Es el mes con menos demanda. Si necesitas alquilar en agosto, anuncia en julio con precio de agosto, no con precio de septiembre.
Cuándo SÍ conviene subir
No siempre la respuesta es “baja un poco”. Tres casos en los que subir está justificado:
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Tu inquilino lleva más de 2 años y la renta no se ha actualizado al IPC en ese tiempo. La revisión por IPC es legítima y no fuerza renovación, solo ajusta. En 2026, la actualización anual al índice de referencia del INE (~3-4 %) sobre 900 € son 27-36 €/mes — y rara vez el inquilino se va por eso.
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Has hecho una reforma real (cocina nueva, baño nuevo, cambio de suelos, mejora del certificado energético). Una reforma de 8.000 € que justifique 60 €/mes más se amortiza en 11 años y mejora la liquidez de salida si vendes.
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El mercado ha subido un 8-10 % en tu zona en los últimos 12 meses y tu precio se quedó atrás. Aquí sí: una subida del 5-7 % en la renovación es razonable. Aunque pierdas al inquilino actual y entres un mes en vacancia, sale a cuentas si el siguiente paga 60 €/mes más durante 24 meses.
Cuándo bajar (las tres señales)
Tres señales claras de que tu precio está fuera de mercado:
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Menos de 5 visitas en las primeras 2 semanas, asumiendo fotos decentes, descripción correcta y promoción suficiente. Si el anuncio está bien presentado y aun así no llegan visitas, el filtro es el precio.
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Muchas visitas, cero ofertas. El piso convence, el precio no. Bajar 30-50 €/mes suele cerrar el alquiler en la siguiente semana.
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Todas las ofertas por debajo del precio anunciado por el mismo importe. Si todos los interesados negocian a la baja en el mismo escalón (-50 €, por ejemplo), ese es el precio de mercado. Acéptalo y ahorra dos semanas más de anuncio activo.
Errores comunes
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Anclar al precio que pediste hace 3 años. El mercado puede haber bajado, no solo subido — sobre todo en barrios con mucha obra nueva (la oferta nueva pone techo a tu precio).
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Pedir lo que cuesta la hipoteca. El precio del alquiler lo fija la demanda local, no tu cuota mensual. Si la hipoteca es alta, el problema es la financiación, no el alquiler.
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Confundir precio “de oportunidad” con precio justo. Que un inquilino con perfil débil acepte pagar 1.000 € no significa que el piso vale 1.000 €. Significa que estás cobrando una prima por aceptar un perfil que el mercado descarta — y esa prima se la suele comer un impago en 18 meses.
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No formalizar la actualización al IPC en el contrato. Sin cláusula explícita, no se aplica. Después de 12 meses sin revisar, has perdido la subida y el efecto se acumula años.
Lo que importa
El precio óptimo no es el más alto al que se alquila, es el que maximiza tu ingreso efectivo anual:
Ingreso efectivo = Renta mensual × Meses ocupados al añoY “meses ocupados” depende del precio. Esa es la ecuación que tienes que escribir antes de decidir.
Tres reglas prácticas:
- Apunta a la parte baja de la horquilla de mercado y sube en renovación, no en lanzamiento.
- Si pasan 14 días sin ofertas firmes, baja 30-50 €/mes y vuelve a anunciar — no esperes “a ver si entra alguien”.
- Actualiza al IPC cada año en lugar de hacer subidas de golpe cada 3-5 años. Es menos abrupto para el inquilino y casi nunca provoca rotación.
Si quieres ver cómo cambia tu rentabilidad real al variar el precio del alquiler, prueba la calculadora de rentabilidad — modifica el campo “meses ocupado/año” y compara escenarios. Y si quieres tenerlo registrado por propiedad cada mes, con histórico de vacancia y avisos antes de cada vencimiento de contrato, échale un ojo a Livra.