El 30 de julio de 2026 el BOE incorporó siete municipios nuevos al mapa de zonas de mercado residencial tensionado. Con ellos ya son 317 municipios y la protección alcanza a unos 9,3 millones de personas. Si tienes un piso en Gijón, Avilés, Llanes, Gozón, Cabrales, Santiago de Compostela o Basauri, acabas de entrar.
La reacción normal del propietario es leerlo como una mala noticia: topes de renta, menos margen para subir. Y es verdad que hay obligaciones nuevas. Pero hay una cara que casi nadie mira: las dos reducciones de IRPF más altas que existen —el 70 % y el 90 %— solo se pueden aplicar en zona tensionada. Fuera de ella no existen. Estar dentro, según qué contrato firmes, puede dejarte pagando la mitad de impuesto, o menos.
Información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Las cifras son ejemplos ilustrativos; tu caso depende de tu tipo marginal, tu comunidad autónoma y la fecha de tu contrato. Consulta a un asesor antes de firmar o declarar. La base legal es la Ley 35/2006 del IRPF, art. 23.2 (modificado por la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda) y el mapa oficial del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
Primero: comprueba si tu piso ha entrado
No te fíes del titular de prensa. El listado oficial y su alcance exacto (a veces son núcleos concretos de un municipio, no el término entero) están en el buscador del Ministerio de Vivienda, dentro del sistema SERPAVI. Los siete de julio de 2026 son:
- Asturias: Gijón, Avilés, Llanes (con los núcleos de Posada, Nueva, Poo, Barro y Celorio), Gozón y Cabrales
- Galicia: Santiago de Compostela
- País Vasco: Basauri
Todos entran con una declaración inicial de tres años, hasta julio de 2029. Antes, en abril de 2026, ya habían entrado Pasaia, Zestoa y Arrasate/Mondragón.
Qué te obliga estar dentro
Las obligaciones dependen de cuántos inmuebles tengas:
- Pequeño propietario (lo habitual): en un contrato nuevo, la renta no puede superar la del contrato anterior de esa misma vivienda, actualizada por el IRAV. Solo se permite un margen extra de hasta el 10 % en casos tasados (rehabilitación reciente, mejora de eficiencia energética, obras de accesibilidad o contrato de 10+ años).
- Gran tenedor (con carácter general 10+ viviendas; en zona tensionada la comunidad autónoma puede rebajar el umbral a 5+): la renta se ciñe al índice estatal de precios de referencia del Ministerio, que te da una horquilla máxima por metro cuadrado según tipología, superficie, antigüedad y estado.
En ambos casos, la actualización anual va por IRAV (el índice del INE que sustituyó al IPC), no por el IPC general — lo desarrollamos en cómo actualizar el alquiler en 2026 con el IRAV.
La cara que casi nadie aplica: las cuatro reducciones de IRPF
Sobre el rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual (lo que queda tras restar todos los gastos deducibles), la ley aplica una reducción antes de calcular el impuesto. Desde la Ley 12/2023 hay cuatro tramos, y el orden importa porque no se acumulan: se aplica el que corresponda a tu situación.
| Reducción | Cuándo se aplica | ¿Solo en zona tensionada? |
|---|---|---|
| 90 % | Contrato nuevo en el que bajas la renta más de un 5 % respecto al contrato anterior | Sí |
| 70 % | Primer alquiler en zona tensionada a un inquilino joven de 18 a 35 años (o a una administración/entidad social para alquiler asequible) | Sí |
| 60 % | La vivienda se rehabilitó en los dos años anteriores al contrato | No |
| 50 % | El resto de contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 | No |
Dos matices que valen dinero:
- El 70 % es para jóvenes de 18 a 35 años, no antes: un menor no puede firmar el contrato.
- Estas reducciones solo existen para contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023. Los anteriores conservan la antigua reducción general del 60 %.
El ejemplo: el mismo piso, tres contratos, tres facturas distintas
Usamos el piso de referencia de este blog: compra 180.000 €, alquiler de 900 €/mes, vivienda habitual del inquilino, propietario con tipo marginal del 30 %. Tras restar gastos y amortización, el rendimiento neto ronda los 5.665 €/año (el desglose completo está en qué gastos puedes desgravar).
Escenario A — contrato normal (reducción 50 %). Alquilas a precio de mercado, sin joven ni bajada de renta.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Rendimiento neto | 5.665 € |
| Reducción 50 % | −2.833 € |
| Base imponible | 2.832 € |
| IRPF (30 %) | ≈ 850 € |
Escenario B — inquilino joven 18-35 (reducción 70 %). Misma renta, pero el inquilino tiene 29 años y es tu primer alquiler en la zona.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Rendimiento neto | 5.665 € |
| Reducción 70 % | −3.966 € |
| Base imponible | 1.700 € |
| IRPF (30 %) | ≈ 510 € |
Misma renta que en A, 340 € menos de impuesto cada año solo por a quién alquilas.
Escenario C — bajas la renta un 5 % (reducción 90 %). Aquí está la que parece absurda y no lo es. Bajas de 900 € a 855 €/mes (−540 €/año de ingreso) para activar el 90 %.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Rendimiento neto (con 540 € menos de renta) | 5.125 € |
| Reducción 90 % | −4.613 € |
| Base imponible | 512 € |
| IRPF (30 %) | ≈ 154 € |
Ahora compara lo que te queda en el bolsillo tras impuestos en cada caso:
| Escenario | Renta cobrada | IRPF | Neto tras impuesto |
|---|---|---|---|
| A — normal (50 %) | 10.800 € | 850 € | ≈ 4.815 € |
| C — bajas renta 5 % (90 %) | 10.260 € | 154 € | ≈ 4.971 € |
Cobras 540 € menos de alquiler y aun así terminas con unos 150 € más en la mano, porque el ahorro fiscal (casi 700 €) supera lo que dejas de ingresar. Además bajar la renta te suele dar un inquilino más estable y menos vacancia — que, como vimos en rentabilidad real vs. estimada, es lo que de verdad se come el neto.
No es que bajar la renta convenga siempre: depende de tu tipo marginal, de cuánto bajes y de la renta del contrato anterior. Por eso el error caro es decidirlo a ojo. Es una cuenta de dos líneas — cuánto dejas de ingresar contra cuánto ahorras de IRPF — pero hay que hacerla con tus números antes de firmar.
Qué importa
Entrar en zona tensionada no es, por defecto, ni bueno ni malo para el propietario: es un cambio de reglas que penaliza el contrato que firmas por inercia y premia el que firmas mirando la letra pequeña. El mismo piso puede pagar 850 € o 154 € de IRPF según a quién alquiles y a qué precio. La diferencia no es un truco: es elegir el escenario con la cuenta hecha, no a ojo.
Antes de firmar, la decisión se reduce a comparar los números reales de cada opción sobre tu propia vivienda. Si quieres tener la renta, los gastos y el resultado fiscal de cada propiedad en un sitio —y poder ver qué contrato te compensa de verdad antes de comprometerte tres años— échale un ojo a Livra.