La mayoría de propietarios asume que el alquiler tributa entero: cobras 10.800 € al año, pagas IRPF sobre 10.800 €. No es así. Antes de calcular el impuesto, la ley te deja restar casi todos los gastos del piso, y encima aplicar una reducción sobre lo que queda. Entre una cosa y otra, la base por la que realmente pagas suele ser menos de la mitad de lo que cobraste.
El problema es el de siempre: el gasto que no apuntas no lo desgravas. Y hay uno —la amortización— que no sale de tu cuenta corriente, así que es imposible acordarse de él si no lo buscas a propósito. Es, casualmente, el más grande.
Información general, no asesoramiento fiscal. Las cifras son ejemplos ilustrativos; tu caso depende de tu tipo marginal, tu comunidad autónoma y la fecha de tu contrato. Consulta a un gestor o asesor antes de presentar la declaración. La base legal es la Ley 35/2006 del IRPF, art. 23 y la información de la Agencia Tributaria.
Si aún estás decidiendo si comprar, la calculadora de rentabilidad te da el número antes de impuestos en un minuto. Este artículo es el paso siguiente: qué le puedes restar a Hacienda una vez el piso está alquilado.
El ejemplo de referencia
Usamos el mismo piso que en Los 7 gastos que olvidas, para que los números encajen:
- Precio de compra: 180.000 € (de los cuales ~100.000 € son valor de construcción y ~80.000 € suelo)
- Alquiler mensual: 900 € → 10.800 €/año de ingreso íntegro
- Vivienda habitual del inquilino (importante para la reducción)
Los gastos que puedes deducir
Sobre los rendimientos del capital inmobiliario, la ley (art. 23.1) permite restar del ingreso íntegro, entre otros:
| Gasto deducible | En el ejemplo |
|---|---|
| Intereses de la hipoteca y gastos de financiación | según préstamo |
| IBI, tasa de basuras y otros tributos | 675 € |
| Comunidad de propietarios | 480 € |
| Seguros (hogar, impago) | 230 € |
| Reparación y conservación | 500 € |
| Gestoría / administración | 250 € |
| Amortización del inmueble (3 %) | 3.000 € |
| Saldos de dudoso cobro (con requisitos) | 0 € |
Dos matices que valen dinero:
- Los intereses de la hipoteca sí se deducen (a diferencia del Reino Unido, donde ya no; ver la versión inglesa de este blog). Pero solo los intereses, nunca la parte de capital que amortizas del préstamo.
- Intereses y gastos de reparación juntos no pueden superar el ingreso íntegro del inmueble ese año. El exceso no se pierde: se puede deducir en los 4 años siguientes.
La amortización: el 3 % que casi nadie apunta
Es el gasto más grande y el más ignorado, porque no lo pagas — es la ley reconociendo que el inmueble se desgasta. Puedes deducir cada año el 3 % del mayor de estos dos valores, excluyendo siempre el suelo:
- el coste de adquisición de la construcción, o
- el valor catastral de la construcción.
Cálculo del ejemplo. Valor de construcción ≈ 100.000 € → amortización = 3.000 €/año. Tres mil euros que restas de tus ingresos sin haber sacado un céntimo del banco. En diez años son 30.000 € de base que no tributa.
Reparación sí, mejora no (la distinción que más se confunde)
- Reparación y conservación (pintar, arreglar la caldera, cambiar un grifo, sustituir la lavadora rota): deducible el mismo año.
- Mejora o ampliación (cerrar una terraza, poner aire acondicionado nuevo donde no había, reformar la cocina entera): no es gasto del año; se suma al valor del inmueble y se amortiza al 3 %.
La frontera es “¿devuelves algo a su estado o añades algo que no existía?”. Pintar tras un inquilino es reparación; convertir el trastero en un baño es mejora.
La reducción sobre el rendimiento neto
Una vez restados todos los gastos, sobre el rendimiento neto positivo se aplica una reducción si es vivienda habitual del inquilino (no aplica a alquiler turístico, temporal ni de local).
Hasta 2023 era un 60 % general. Con la Ley 12/2023 (vivienda), para contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 el porcentaje depende de la situación:
- 50 % general,
- 60 % si el piso se ha rehabilitado en los dos años anteriores,
- 70 % en zona de mercado tensionado con inquilino joven (18-35) o vivienda protegida,
- 90 % en zona tensionada si bajas la renta al menos un 5 % respecto al contrato anterior.
Los contratos anteriores a esa fecha conservan el 60 %. Requisito imprescindible: la reducción solo se aplica si declaras el rendimiento tú mismo en la autoliquidación. Si Hacienda te lo regulariza en una comprobación, la pierdes.
El ejemplo, de principio a fin
Propietario con tipo marginal del 30 %, contrato anterior a mayo de 2023 (reducción 60 %), sin hipoteca para simplificar:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Ingreso íntegro (900 × 12) | +10.800 € |
| IBI | −675 € |
| Comunidad | −480 € |
| Seguros | −230 € |
| Reparación | −500 € |
| Gestoría | −250 € |
| Amortización 3 % | −3.000 € |
| Rendimiento neto | 5.665 € |
| Reducción 60 % | −3.399 € |
| Base imponible | 2.266 € |
| IRPF a pagar (30 %) | ≈ 680 € |
Cobraste 10.800 € y pagas impuesto por 2.266 €. Sin apuntar la amortización habrías declarado 3.000 € más de base, unos 900 € más de rendimiento imponible tras la reducción, y pagado del orden de 270 € más de IRPF cada año.
Si no fuera vivienda habitual, desaparece la reducción: pagarías el 30 % sobre 5.665 € = 1.700 €/año. La misma casa, más del doble de factura.
Lo que NO puedes deducir
- La parte de capital de la cuota hipotecaria (solo los intereses).
- Las mejoras del año (se amortizan, no se restan de golpe).
- Gastos personales o de periodos en que el piso no estaba alquilado ni disponible para alquilar.
- El valor del suelo en la amortización.
Qué importa
Tu alquiler no tributa por lo que cobras, sino por lo que queda después de restar gastos y aplicar la reducción — y esa cifra suele ser menos de la mitad. La diferencia entre pagar de más y pagar lo justo casi nunca es un truco: es tener apuntados todos los gastos, incluida la amortización que no pasa por el banco, y declararlo tú para no perder la reducción.
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