La fianza parece la parte fácil del alquiler: pides una mensualidad, la guardas y la devuelves al final. Es justo donde más propietarios se equivocan, y casi siempre por lo mismo: la meten en su cuenta corriente como si fuera dinero suyo, se olvidan de depositarla donde toca, y al final tardan meses en devolverla. Cada uno de esos tres pasos tiene una norma concreta, y saltárselos sale caro.
La fianza no es tuya. Es del inquilino, en depósito, hasta que se demuestre lo contrario. Tratarla así desde el primer día evita el 90 % de los problemas.
Información general, no asesoramiento jurídico. Las cifras son ejemplos ilustrativos y los plazos e importes de depósito varían según tu comunidad autónoma. Consulta a un administrador de fincas o abogado y verifica la normativa de tu CA. La base legal es la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, art. 36 y la información de tu organismo autonómico de vivienda.
Cuánto puedes pedir
El art. 36 de la LAU distingue entre la fianza obligatoria y las garantías adicionales, y son cosas distintas:
- Fianza legal: una mensualidad de renta en arrendamiento de vivienda (dos mensualidades si es para uso distinto de vivienda, como un local). Es obligatoria y en metálico.
- Garantías adicionales (aval bancario, depósito extra, mes por adelantado): permitidas, pero en vivienda habitual no pueden superar dos mensualidades de renta, salvo contratos de larga duración con condiciones pactadas.
En el piso de referencia que usamos en el resto del blog —180.000 € de compra, 900 €/mes— la fianza legal es 900 €. Podrías pedir además hasta 1.800 € de garantía adicional, pero no llames “fianza” a ese extra: legalmente es otra cosa y no se deposita igual.
| Concepto | En el ejemplo (900 €/mes) |
|---|---|
| Fianza legal (1 mensualidad) | 900 € |
| Garantía adicional máxima (vivienda) | hasta 1.800 € |
| Mes en curso por adelantado | 900 € |
Dónde hay que depositarla (el paso que casi todos se saltan)
Esto es lo que sorprende a los propietarios primerizos: la fianza no se queda en tu cuenta. En casi todas las comunidades autónomas estás obligado a depositarla en el organismo público de vivienda de tu CA en un plazo determinado tras la firma (habitualmente entre 30 días y 2 meses, según la CA).
- En Madrid, la Agencia de Vivienda Social; en Cataluña, el Incasòl; en Andalucía, la Agencia de Vivienda y Rehabilitación; y así en cada comunidad.
- El organismo la custodia sin coste y te la devuelve al terminar el contrato.
- No depositarla es una infracción sancionable, con multas que en varias CA parten del importe mismo de la fianza y suben desde ahí.
El error típico no es de mala fe: es tratar los 900 € como ingreso, gastarlos, y descubrir dos años después que ni se depositaron ni se puede acreditar dónde están. Apunta la fianza como un pasivo desde el minuto uno, no como caja.
Durante el contrato: la fianza no se actualiza (al principio)
Mientras dura el periodo obligatorio del contrato —los primeros 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica)— la fianza no se actualiza. Solo cuando el contrato se prorroga más allá de ese periodo puede exigirse (o devolverse) la diferencia para ajustarla a una mensualidad actualizada.
Es decir: si subes la renta con el IRAV cada año, la fianza depositada sigue siendo la del primer mes hasta que se cumpla el periodo obligatorio. No la toques antes.
La devolución: 30 días, o empiezan a correr intereses
Aquí está la trampa que más disputas genera. Al terminar el contrato y entregar las llaves:
- Tienes un mes para devolver la fianza.
- Si te retrasas, el saldo devenga el interés legal del dinero a favor del inquilino desde ese momento.
- Puedes retener cantidades justificadas: rentas o suministros impagados, y desperfectos que vayan más allá del desgaste normal del uso ordinario.
La palabra clave es “más allá del desgaste normal”. Pintar una pared que el inquilino dejó marcada por un mueble es desgaste ordinario: no se retiene. Un agujero en una puerta o una encimera quemada sí. Si retienes, guarda facturas y fotos con fecha; sin prueba, un juez suele dar la razón al inquilino y te tocará devolver la fianza más intereses más costas.
Cómo evitar los tres errores caros
- Depositar en plazo. Marca la fecha límite de tu CA el mismo día de la firma y guarda el justificante del organismo. Es tu prueba de que cumpliste.
- No mezclar fianza con tu dinero. Contablemente es un pasivo. En Livra puedes registrarla como tal por propiedad para no confundirla nunca con la renta cobrada.
- Documentar el estado de entrada y salida. Un inventario con fotos fechadas al entrar y al salir es lo que convierte “creo que estaba así” en una retención defendible.
Qué importa
La fianza no es un ingreso: es dinero del inquilino que custodias, depositas donde marca tu comunidad autónoma y devuelves en 30 días o pagas intereses. Los tres errores que cuestan dinero —no depositarla, gastarla como propia y retener por desgaste normal— se evitan tratándola como lo que es desde el primer día: un pasivo con fecha de vencimiento y una prueba documental detrás.
Si quieres tener la fianza de cada propiedad registrada aparte de la renta, con su fecha de depósito y su inventario de entrada, para llegar a la devolución con todo documentado en lugar de reconstruyéndolo de memoria, echa un vistazo a Livra. Y si aún estás calculando si el alquiler te sale a cuenta, la calculadora de rentabilidad te da el número en un minuto.