Es la primera decisión de todo el que compra para alquilar y la que más cambia el resultado: pagar el piso entero de tu bolsillo o financiar el 80 % con una hipoteca. La respuesta que oyes en cualquier grupo de inversores es “con hipoteca siempre, el apalancamiento multiplica la rentabilidad”. Es verdad. Lo que no te cuentan es que multiplica en los dos sentidos, y que la cifra que se dispara —el retorno total— convive con una caja que puede quedarse en negativo cada mes.
Este artículo pone las dos opciones al lado sobre el mismo piso. No hay una respuesta correcta: hay una que prioriza patrimonio y otra que prioriza liquidez y tranquilidad.
Información general, no asesoramiento financiero ni fiscal. Las cifras son ejemplos ilustrativos; tu caso depende del precio real, del tipo de tu hipoteca, de tu tipo marginal de IRPF y de tu comunidad autónoma. La deducibilidad de los intereses se basa en la Ley 35/2006 del IRPF, art. 23 y la Agencia Tributaria. Consulta a un gestor o asesor antes de decidir.
Si aún no tienes tus números, la calculadora de rentabilidad hace esta misma comparación en un minuto, con y sin hipoteca. Este artículo explica qué estás mirando cuando lo hace.
El ejemplo de referencia
Usamos el mismo piso que en Cómo calcular la rentabilidad, para que las cifras encajen:
- Precio de compra: 180.000 €
- Gastos de compra (ITP, notaría, registro, gestoría): ~10 % = 18.000 €
- Alquiler: 900 €/mes → 10.800 €/año brutos
- Ingresos netos (tras vacancia, IBI, comunidad, seguro y mantenimiento): ≈ 7.790 €/año
A partir de aquí solo cambia una cosa entre las dos opciones: cuánto dinero pones tú y cuánto pone el banco.
Opción A — Al contado
Pones los 198.000 € completos (piso + gastos). No hay cuota, así que todos los ingresos netos son tuyos.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Capital propio invertido | 198.000 € |
| Ingresos netos (caja) | +7.790 €/año |
| Cuota de hipoteca | 0 € |
| Flujo de caja | +7.790 €/año |
| Rentabilidad sobre el efectivo | 3,93 % |
Sumando una apreciación conservadora del 2 % (3.600 € sobre 198.000 € = 1,82 %), el retorno total ronda el 5,8 %. Cómodo, positivo desde el mes uno, cero riesgo de tipos. Y aburrido: tienes 198.000 € inmovilizados en un solo piso.
Opción B — Con hipoteca al 80 %
Pones la entrada del 20 % más los gastos. El banco pone el resto.
- Entrada (20 % de 180.000): 36.000 €
- Gastos de compra: 18.000 €
- Capital propio invertido: 54.000 €
- Hipoteca: 144.000 € a 25 años, 3,2 % TIN → cuota ≈ 8.350 €/año (≈ 697 €/mes), de la que el primer año son ~4.520 € de intereses y ~3.830 € de capital.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Capital propio invertido | 54.000 € |
| Ingresos netos (caja) | +7.790 €/año |
| Cuota de hipoteca | −8.350 €/año |
| Flujo de caja | −560 €/año |
| Rentabilidad sobre el efectivo | −1,04 % |
En caja, esta opción pierde 560 € al año: cada mes pones un poco de tu bolsillo. Pero mira lo que pasa con el patrimonio:
- Amortización de capital: 3.830 € → sobre tus 54.000 € = +7,1 %
- Apreciación 2 %: 3.600 € (sobre el valor total del piso, no sobre tu entrada) → +6,67 %
- Retorno total ≈ −1,04 % + 7,1 % + 6,67 % = ~12,7 %
La misma operación aparenta 5,8 % al contado y 12,7 % con hipoteca. Eso es el apalancamiento: tu apreciación y tu amortización se calculan sobre 180.000 € de piso, pero tú solo has puesto 54.000 €.
Por qué el número se dispara (y por qué engaña)
1. El apalancamiento multiplica en los dos sentidos. Ganas apreciación sobre el valor total del piso habiendo puesto una cuarta parte. Perfecto si sube. Pero si el piso baja un 2 % en vez de subir, esa caída también se calcula sobre 180.000 € y golpea tu entrada de 54.000 € con la misma fuerza. La rentabilidad alta es la otra cara de un riesgo alto.
2. Caja y patrimonio no son lo mismo. El 12,7 % es real, pero casi todo es patrimonio, no caja: capital que amortizas y valor que sube, cosas que no puedes gastar hasta que vendas o refinancies. En el día a día, esta opción te saca 560 € al año. Si tu economía no aguanta un piso que resta cada mes, el 12,7 % sobre el papel no te sirve. Es la distinción entre rentabilidad sobre el efectivo y retorno total que explicamos en detalle en Cómo calcular la rentabilidad.
3. Los intereses desgravan (y eso empuja hacia la hipoteca). En España, los intereses de la hipoteca son gasto deducible en el IRPF del alquiler — no la parte de capital, solo los intereses. Esos ~4.520 € del primer año bajan tu base imponible, así que el coste real de financiar es menor que el coste nominal. Al contado no tienes intereses que deducir, pero tampoco los pagas. Es un factor a favor de la hipoteca, no el decisivo. Lo desarrollamos en Qué gastos puedes desgravar.
4. El riesgo del Euríbor. La rentabilidad sobre el efectivo de −1,04 % es con un 3,2 %. Si tu hipoteca es variable y el tipo sube al 4,5 %, la cuota se va por encima de 800 €/mes y el flujo de caja negativo se agrava. Al contado, ese riesgo sencillamente no existe: no hay cuota que pueda subir.
5. El coste de oportunidad, al revés. El argumento de peso a favor de la hipoteca no está en un solo piso, sino en los cuatro que no compras al pagar uno al contado. Con 198.000 € en efectivo compras un piso; con esos mismos 198.000 € repartidos en entradas del 20 % financias tres o cuatro. Más patrimonio trabajando, sí, pero también tres o cuatro cajas en negativo y tres o cuatro Euríbor que vigilar.
¿Cuándo tiene sentido cada uno?
Al contado, si valoras la tranquilidad por encima de maximizar el número: quieres una renta positiva desde el día uno, no quieres depender de los tipos y no te importa tener el capital concentrado. Típico de quien compra para complementar una pensión o aparcar ahorro con un rendimiento estable.
Con hipoteca, si tu objetivo es construir patrimonio y tu economía aguanta el flujo negativo mientras el piso se revaloriza y se amortiza solo. Solo funciona si tienes colchón para las cuotas en vacancia y margen para una subida de tipos. El apalancamiento premia al que puede esperar; castiga al que va justo de liquidez.
Un punto intermedio muy habitual: hipoteca, pero más conservadora (60-70 % en vez del 80 %, o a menos plazo). Menos apalancamiento, caja cerca del equilibrio y un margen de seguridad si suben los tipos.
Qué importa
Preguntar “¿contado o hipoteca?” es en realidad preguntar “¿qué priorizo, caja o patrimonio?”. La hipoteca casi siempre gana en retorno total porque el apalancamiento calcula tus ganancias sobre el valor completo del piso; el contado casi siempre gana en caja y tranquilidad porque no hay cuota que se coma la renta ni Euríbor que vigilar. La cifra grande del 12,7 % es verdad, pero es patrimonio que no puedes gastar todavía, y viene con el riesgo de que baje el piso o suban los tipos. Elige mirando las dos cifras, no solo la que más brilla.
Mete tus números —con hipoteca y sin ella— en la calculadora de rentabilidad y compara las dos columnas antes de firmar nada. Y si quieres que Livra te lleve la caja real de cada piso mes a mes —cuota, intereses, gastos y rentas ya categorizados— para saber en todo momento si te resta o te suma, échale un vistazo a Livra.