Calcular la rentabilidad de un alquiler debería ser sencillo, pero la mayoría de propietarios mezclan al menos dos conceptos distintos y acaban con una cifra que no significa nada. La consecuencia es la típica: pisos que “rinden un 7 %” sobre el papel y solo dejan 80 € netos al mes.
Esta guía repasa las cuatro métricas que de verdad importan —rentabilidad bruta, neta, rentabilidad sobre el efectivo y retorno de la inversión total— con un ejemplo numérico de un piso comprado en España. Al final tienes un orden de cálculo paso a paso.
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1. Rentabilidad bruta: la primera foto
La rentabilidad bruta anual responde a una pregunta concreta: ¿qué porcentaje del precio del piso cobras de alquiler cada año?
Rentabilidad bruta = (Alquiler mensual × 12) / Precio de compra × 100Es la métrica que verás en cualquier portal inmobiliario. Sirve como filtro inicial para descartar operaciones obviamente malas, pero ignora todo lo demás: gastos, vacancia, impuestos, hipoteca. Por eso siempre infla la realidad.
Ejemplo. Compras un piso por 180000 € (precio sin gastos) y lo alquilas por 900 €/mes.
- Ingreso anual = 900 × 12 = 10800 €
- Rentabilidad bruta = 10800 / 180000 = 6,0 %
Esa cifra te dice que “sobre el papel” recuperas el 6 % del precio cada año vía rentas. No te dice cuánto te queda en el bolsillo.
2. Rentabilidad neta: lo que te queda de verdad
La rentabilidad neta resta los gastos asociados a tener el piso en alquiler. Esto es lo que de verdad necesitas mirar antes de decidir si comprar.
Rentabilidad neta = (Ingresos netos anuales) / (Precio de compra + Gastos de compra) × 100Los ingresos netos son los ingresos brutos menos:
- IBI anual
- Comunidad de vecinos
- Seguro del hogar
- Mantenimiento y reparaciones (un 5–10 % del alquiler bruto es un buen estimado)
- Tasa de basuras
- Provisión para vacancia (15–30 días al año en mercados normales)
- Gestoría, si aplica
Los gastos de compra son ITP o IVA, notaría, registro, gestoría y tasación. En España suelen sumar entre el 8 % y el 12 % del precio del piso.
Ejemplo (mismo piso). Sigues con el alquiler de 900 €/mes, y ahora añades los costes reales:
| Concepto | Anual |
|---|---|
| Alquiler bruto | 10800 € |
| Vacancia (un mes/año) | −900 € |
| IBI | −350 € |
| Comunidad | −720 € |
| Seguro hogar | −180 € |
| Mantenimiento (8 %) | −860 € |
| Ingresos netos | 7790 € |
Y los gastos de compra del piso, supongamos un 10 %:
- Precio total invertido = 180000 + 18000 = 198000 €
Rentabilidad neta = 7790 / 198000 = 3,93 %
Pasaste de un “6 % bruto” aparentemente atractivo a un ~3,9 % neto, antes incluso de hipoteca o impuestos. Esa caída es normal y por eso bruto y neto no son intercambiables.
3. Rentabilidad sobre el efectivo: la métrica si vas con hipoteca
Si financias el piso, la rentabilidad neta no refleja lo importante: cuánto dinero te queda en la cuenta cada año comparado con el dinero que tú pusiste de tu bolsillo.
Rentabilidad sobre el efectivo = (Ingresos netos − Cuota hipoteca anual) / Capital propio invertido × 100El “capital propio invertido” es la entrada más los gastos de compra (no la hipoteca, porque ese dinero no es tuyo).
Ejemplo. Sigues con el mismo piso, hipoteca al 80 %:
- Entrada = 36000 € (20 % de 180000)
- Gastos compra = 18000 €
- Capital propio invertido = 54000 €
- Cuota hipoteca anual a 25 años, 3,2 % TIN ≈ 8350 € (697 €/mes)
Rentabilidad sobre el efectivo = (7790 − 8350) / 54000 = −1,04 %
El piso pierde 560 € al año en caja. La rentabilidad neta era positiva, pero la hipoteca se come el flujo de caja. Esta es la métrica que te dice si vas a poner dinero o sacarlo cada mes, y es la que casi nadie calcula.
En la práctica: la rentabilidad sobre el efectivo es el termómetro de tu liquidez. Cuanto más alta, más flujo de caja positivo y menos riesgo si baja el alquiler o sube tu Euribor.
4. Retorno de la inversión total: incluyendo apreciación y amortización
La rentabilidad sobre el efectivo mira solo la caja. Pero comprar un piso también genera dos retornos invisibles:
- Amortización de capital: cada cuota paga parte del principal. Aunque sale del bolsillo, vuelve a ti como patrimonio.
- Apreciación: el piso puede subir de valor (o bajar).
El retorno de la inversión total los suma:
Retorno de la inversión total ≈ Rentabilidad sobre el efectivo + (Amortización capital / Capital invertido) + (Apreciación esperada / Capital invertido)Ejemplo continuando: si en el primer año amortizas 3100 € de capital (parte de la cuota) y el piso sube un 2 % (3600 €), tu retorno de la inversión total real sería:
Retorno de la inversión ≈ −1,04 % + (3100 / 54000) + (3600 / 54000) = −1,04 % + 5,74 % + 6,67 % = ~11,4 %
La cifra cambia mucho: aparenta horrible en caja pero, mirando patrimonio, no lo es. El problema es la liquidez, no la rentabilidad total. Saber distinguir estos dos lados es clave para no engañarse.
Errores frecuentes
- Comparar bruto con neto entre dos pisos. Si una inmobiliaria te dice “6 %” y tu vecino te dice “4,5 %”, probablemente no estáis hablando de lo mismo.
- No incluir la vacancia. En cuanto un inquilino marcha, perder un mes es lo normal. Si tu rentabilidad solo funciona al 100 % de ocupación, no funciona.
- Olvidar fiscalidad. Los alquileres tributan en IRPF. En España hay reducciones según el tipo de alquiler, pero la cifra neta de impuestos baja entre un 19 % y un 30 % del beneficio real.
- Confundir gastos contables y de caja. La amortización mejora tu IRPF pero no sale de tu cuenta. La cuota de hipoteca sí, pero parte vuelve como capital amortizado.
- No considerar el coste de oportunidad. Si ese mismo capital invertido daría un 4 % en otro lado sin esfuerzo, el alquiler tiene que superarlo claramente para compensar el riesgo y el tiempo.
Cómo calcularlo en orden
Hazlo siempre en este orden, y no saltes pasos:
- Bruta: filtro inicial. Si está por debajo del 5 % en una compra apalancada, ya tienes que afinar mucho.
- Neta: resta los gastos recurrentes y la vacancia. Si baja del 2 %, el piso depende del precio de venta para ser rentable.
- Rentabilidad sobre el efectivo: si vas con hipoteca, esta dice si pones o sacas dinero cada año.
- Retorno de la inversión total: suma amortización y apreciación esperada para tener la foto completa. Te dice si el piso crea patrimonio aunque queme caja.
Calcula la tuya en un minuto
¿No te apetece abrir Excel? Mete los datos de tu inmueble en nuestra calculadora pública de rentabilidad y verás los cuatro ratios al instante, incluyendo la proyección a 10 años con hipoteca e IRPF. El enlace que se genera contiene tus números, así que puedes mandárselo a tu pareja, a tu gestor o guardarlo para más tarde.
En resumen
- Bruto es marketing, sirve solo para descartar.
- Neto es el rendimiento real de la operación sin hipoteca.
- Rentabilidad sobre el efectivo es tu liquidez con hipoteca.
- Retorno de la inversión total es la creación de patrimonio.
Una operación puede tener una rentabilidad sobre el efectivo negativa y un retorno de la inversión total muy alto: significa que ganas patrimonio pero estás financiando el piso de tu bolsillo cada mes. Otra puede tener una rentabilidad sobre el efectivo brutal pero un retorno de la inversión bajo: caja mensual cómoda, pero el piso no se revaloriza.
Saber cuál priorizas —caja, patrimonio o ambos— es lo que convierte “invertir en pisos” en una decisión informada en vez de un acto de fe.