El flujo de caja es el dinero real que entra o sale de tu cuenta cada mes por una propiedad. No es lo mismo que rentabilidad, y mezclar ambos lleva a decisiones malas.
Cómo se calcula
Para cada propiedad y mes:
Flujo de caja = Ingresos - Gastos recurrentes - Cuota hipoteca - Otros gastos- Ingresos: renta cobrada, fianzas devueltas, recargos a inquilinos, otros.
- Gastos recurrentes: IBI, comunidad, seguros, mantenimiento previsto.
- Cuota hipoteca: la cuota completa (intereses + amortización de capital).
- Otros: incidencias, reformas, gestiones puntuales.
Por qué no es rentabilidad
La cuota de hipoteca incluye amortización de capital — un dinero que sale de tu cuenta pero que se convierte en patrimonio tuyo (reduces deuda). Por eso un piso puede tener flujo de caja negativo y ser una buena inversión a la vez. Mira la guía completa de rentabilidad si quieres entender la diferencia.
Flujo de caja proyectado
En planes Pro y Portfolio, Livra proyecta el flujo de caja a 6 o 12 meses considerando:
- Cuotas hipotecarias previstas.
- Suministros recurrentes con su frecuencia real.
- Vencimientos de contratos que pueden cambiar.
- IBI y otros pagos anuales asignados a su mes.
Lectura recomendada
- Si el flujo de caja es positivo: tu propiedad financia su coste y te deja dinero al mes.
- Si es negativo pero pequeño: lo financias tú; mira si compensa por amortización y revalorización (ver Calculadora pública).
- Si es muy negativo: revisa precios de suministros, cuota hipotecaria y precio del alquiler antes de tomar decisiones.